Si tu banco ha cedido tu préstamo hipotecario a un tercero (cesionario), significa que ha transmitido ese crédito, de modo que el adquirente pasa a ocupar la posición del banco como nuevo acreedor en la hipoteca.
La cesión de préstamo hipotecario o cesión de hipoteca del banco es una práctica muy habitual, especialmente en supuestos de impago. En estos casos, las entidades financieras suelen ceder carteras de créditos en situación de morosidad a terceros, incluidos fondos de inversión o fondos oportunistas, frecuentemente vinculados al propio banco.
Aunque a veces se utilizan estos términos como si fueran equivalentes, no debe confundirse la cesión de créditos hipotecarios con la titulización de préstamos hipotecarios. Son figuras jurídicas distintas y sus consecuencias también lo son.
En este contexto, conviene conocer bien tus derechos como consumidor y revisar si existen posibles incidencias contractuales o cláusulas relevantes, especialmente si además hay controversia sobre el préstamo. En estos casos, puede ser útil analizar también si existen cláusulas abusivas en la hipoteca.
Tabla de Contenidos
Qué es la cesión de préstamo hipotecario
La cesión de crédito hipotecario implica que el banco transmite a un tercero su posición como acreedor. Es decir, el préstamo sigue existiendo en los mismos términos para el deudor, pero cambia la persona o entidad legitimada para cobrarlo.
Dicho de otro modo: si el banco cede tu hipoteca, tú sigues obligado a pagar, pero deberás hacerlo al nuevo acreedor una vez tengas conocimiento válido de esa cesión.
Cesión de hipoteca del banco y titulización: no son lo mismo
No se puede confundir la cesión de préstamo hipotecario con la titulización de préstamos hipotecarios, que es un instrumento utilizado por las entidades financieras para obtener financiación en el que el crédito hipotecario se transforma en valores negociables en el mercado secundario, como cédulas, bonos, participaciones o certificados de transmisión de hipoteca.
En la titulización, las entidades de crédito transfieren los derechos de crédito derivados de un conjunto de préstamos hipotecarios a un Fondo de Titulización, correspondiendo la emisión de los títulos y la gestión de la cartera a una Sociedad Gestora.
Sin perjuicio de que el Fondo de Titulización pase a ser el nuevo acreedor, la entidad que concedió la hipoteca conserva la titularidad registral y mantiene la administración del préstamo, así como la posición contractual frente al prestatario deudor. En algunas Comunidades Autónomas es obligatoria la notificación a los prestatarios de la titulización. Fuera de estos casos, la titulización no suele trascender para el deudor.
Como ha reconocido el Tribunal Supremo en su Sentencia de 30 de abril de 2024, tanto el acreedor hipotecario emisor como el Fondo de Titulización titular de las participaciones hipotecarias ostentan legitimación activa para proceder contra los deudores.
Qué hacer si tu banco te comunica la cesión del préstamo hipotecario
Si recibes una carta de tu banco comunicándote la cesión de tu préstamo hipotecario, debes prestar especial atención, porque para que el pago de las cuotas que vayan venciendo tenga efecto liberatorio, tendrás que abonar dichas cuotas al nuevo acreedor, una vez tengas conocimiento de la cesión.
Así resulta de la interpretación a contrario del artículo 1527 del Código Civil:
“El deudor, que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor, quedará libre de la obligación.”
Según el artículo 347 del Código de Comercio:
“Los créditos mercantiles no endosables ni al portador, se podrán transferir por el acreedor sin necesidad del consentimiento del deudor, bastando poner en su conocimiento la transferencia”.
Y según el artículo 242 del Reglamento Hipotecario:
“Del contrato de cesión de crédito hipotecario se dará conocimiento al deudor por los medios establecidos en el artículo 222, a menos que hubiera renunciado a este derecho en escritura pública o se estuviere en el caso del artículo 150 de la Ley.”
Cesión de créditos hipotecarios y ejecución hipotecaria
Cuando la cesión del crédito hipotecario se produce antes de la interposición de la demanda de ejecución hipotecaria, será el cesionario quien deba presentar la demanda, acreditando debidamente la cesión a su favor.
Si la cesión tiene lugar durante la tramitación de una ejecución hipotecaria, el cesionario deberá solicitar la sucesión procesal por transmisión del objeto litigioso, conforme al artículo 17 de la LEC, ocupando en la ejecución la misma posición que correspondía al acreedor hipotecario ejecutante.
Dado que estas situaciones suelen tener una elevada complejidad procesal, resulta especialmente recomendable contar con asistencia letrada en procedimientos de ejecuciones hipotecarias.
Habrá que valorar también la posibilidad de alegar la abusividad de la cláusula que impone la renuncia del deudor a ser notificado de la cesión del crédito, por suponer la imposición al consumidor de una renuncia o limitación de sus derechos, conforme a las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 y 20 de abril de 2023.
Puede el deudor extinguir el crédito litigioso cedido
Si se cumplen los requisitos exigidos jurisprudencialmente —que se haya formulado oposición a la ejecución y que no se trate de una cesión en globo que impida individualizar el precio de la cesión—, el deudor podrá extinguir el crédito litigioso abonando el mismo precio satisfecho por el cesionario.
Así lo establece el artículo 1535 del Código Civil:
“Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.
El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.”
Compra de deuda hipotecaria como forma de inversión
En la actualidad, la cesión de crédito o compra de deuda garantizada con hipoteca se está utilizando como una forma habitual de inversión, especialmente en el caso de créditos impagados y vencidos anticipadamente.
Muchos inversores compran deuda hipotecaria con la finalidad de adquirir el inmueble hipotecado en ejecución, e incluso llegan a comprar el derecho de remate de inmuebles ya subastados.
A las formalidades de la cesión se refiere el artículo 149 de la Ley Hipotecaria:
“El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente”.
Si el banco ha cedido tu hipoteca, revisa tu caso cuanto antes
En cualquier caso, si te ves afectado por una cesión de préstamo hipotecario, una cesión de hipoteca del banco o una venta de tu deuda a un tercero, es importante que cuentes con asesoramiento especializado para revisar la validez de la comunicación, la legitimación del nuevo acreedor, las posibles cláusulas abusivas y tu posición jurídica en caso de ejecución.
Puedes consultar más información sobre defensa hipotecaria y reclamaciones relacionadas en la página principal de Abogada Hipotecas.
Preguntas frecuentes sobre la cesión de préstamo hipotecario
¿Qué significa que el banco ha cedido mi préstamo hipotecario?
Significa que la entidad financiera ha transmitido tu crédito hipotecario a un tercero, que pasa a ocupar la posición del banco como nuevo acreedor. Tú sigues teniendo la obligación de pagar el préstamo, pero deberás hacerlo al nuevo titular una vez te hayan comunicado correctamente la cesión.
¿Es lo mismo la cesión de préstamo hipotecario que la titulización?
No. La cesión de préstamo hipotecario implica la transmisión del crédito a un tercero concreto que pasa a ser el nuevo acreedor. La titulización, en cambio, es una operación financiera mediante la cual los préstamos hipotecarios se agrupan y se convierten en valores negociables en el mercado.
¿Tengo que dar mi consentimiento para que el banco ceda mi hipoteca?
No, con carácter general el banco no necesita tu consentimiento para ceder el préstamo hipotecario. Lo relevante es que la cesión te sea notificada para que sepas a quién debes pagar válidamente las cuotas pendientes.
¿Qué pasa si sigo pagando al banco después de la cesión de la hipoteca?
Si pagaste al banco antes de conocer la cesión, ese pago puede tener efecto liberatorio. Pero si ya habías sido notificado de que el crédito hipotecario fue cedido, deberás pagar al nuevo acreedor para que el pago sea válido y extinga tu obligación.
¿Puede el nuevo acreedor iniciar una ejecución hipotecaria?
Sí. Si la cesión del crédito hipotecario es válida y el cesionario acredita su condición de nuevo acreedor, podrá interponer la demanda de ejecución hipotecaria o personarse en el procedimiento si la cesión se produjo una vez iniciada la ejecución.
¿Se puede impugnar una cesión de crédito hipotecario?
Depende del caso. No toda cesión puede impugnarse, pero sí pueden revisarse cuestiones como la correcta notificación al deudor, la legitimación del cesionario, la posible abusividad de determinadas cláusulas o el ejercicio de derechos específicos del deudor en caso de crédito litigioso.
0 Comentarios