¿Cómo afectará la Nueva Ley a las ejecuciones hipotecarias?

El 3 de abril de 2025 entrará en vigor la LO 1/2025, de 2 de enero, en cuanto viene a modificar de forma sustancial ciertos aspectos de las ejecuciones hipotecarias, en especial lo relativo a la subasta judicial electrónica.

Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. ¿Cómo va a afectar a las ejecuciones hipotecarias?

La nueva regulación se aplicará a los procedimientos que se incoen a partir de esta fecha. Los procedimientos en curso seguirán rigiéndose por la normativa anterior, si bien se introduce la posibilidad de suspensión de la ejecución hipotecaria para acudir a mediación u otro de los medios adecuados de solución de controversias

Según la DTª 9ª de la ley:

“2. En los procedimientos judiciales en curso a la entrada en vigor de esta ley, las partes de común acuerdo se podrán someter a cualquier medio adecuado de solución de controversias, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.”

La reforma trata, entre otras cosas, de limitar el acceso indiscriminado de los postores a las subastas y de agilizar el procedimiento judicial y en particular los trámites posteriores a la subasta, como la aprobación del remate, adjudicación y entrega de los inmuebles subastados, a través de una serie de medidas.

El título ejecutivo para iniciar la ejecución hipotecaria

Se suprime la distinción entre primera copia y segundas o posteriores como título ejecutivo modificando el artículo 517.2.4º de la LECv y considerándose como título que lleva aparejada ejecución:

4.º La copia de la escritura pública matriz que el interesado solicite que se expida con tal carácter.

Este precepto habrá de ponerse en relación con la normativa notarial, que exige, además de la expedición con carácter ejecutivo, que con anterioridad no se haya expedido ninguna copia con tal carácter.

Las notificaciones judiciales derivadas de la subasta de los bienes hipotecados

En relación con la subasta de los bienes hipotecados, se restringen las notificaciones judiciales a los ejecutados y mejores postores en la subasta, cobrando un mayor protagonismo la consulta directa del Portal de Subastas:

-No se va a notificar personalmente a los ejecutados el inicio de la subasta y su resultado, sino que tendrán que acceder a estos datos a través del Portal de subastas; aunque sí se aclara que a los demandados no personados se les tendrá que hacer un intento de notificación personal del decreto de convocatoria de subasta.

-Una vez finalizada la subasta, el inicio del cómputo de los plazos para pago por el mejor postor del resto del precio y para que el ejecutado pueda presentar a tercero para mejora de postura (cuando no se cubran los porcentajes legales mínimos en las pujas efectuadas), en lugar de depender del previo requerimiento judicial como hasta ahora, se producirá automáticamente desde la fecha de cierre de la subasta.

Ello va a obligar a los interesados a prestar una especial atención al Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado y a actuar proactivamente, lo que incide en la conveniencia de contar con asesoramiento profesional especializado.

-El plazo para pago del resto del precio por el mejor postor se acorta de cuarenta a veinte días, en el que debe consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

-Se trata de facilitar a los ejecutados la posibilidad de presentar a un tercero que mejore el precio ofrecido por el mejor postor rebajando los porcentajes exigidos con anterioridad, siempre que se cubra el 60% del valor de la subasta o por lo menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos. Como contrapartida se imponen especiales requisitos al tercero respecto de la obligación de depósito y plazo de consignación del resto del precio so pena de declarar la quiebra de la subasta y perder el depósito.

Para el caso de subasta desierta, los porcentajes exigidos disminuyen (artículo 671 de la LECv)

Necesaria intervención del ejecutante en la subasta para poder adjudicarse el bien hipotecado.

-Se unifican los efectos derivados de la subasta con postores y de la subasta desierta, de forma que el ejecutante que no haya intervenido como licitador en la subasta no podrá solicitar en caso de subasta desierta la adjudicación de los bienes, y se procederá, a instancia del ejecutado, al alzamiento del embargo.

Según el Artículo 671 de la LECv. Subasta sin ningún postor.

“Si en la subasta no hubiere ningún postor, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

No obstante, desde la finalización de la subasta desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar una persona que esté dispuesta a adjudicarse el bien por un importe que sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. También se podrá adjudicar por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado.

Si la petición de adjudicación fuera por importe inferior, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación o no aprobación del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución.

En todo caso, las partes de la ejecución pueden solicitar, de común acuerdo, la celebración de nueva subasta, o proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante, conforme a lo previsto por el artículo 640.”

• Se suprime la necesidad de practicar la liquidación del crédito del ejecutante cuando el precio que ha ofrecido en la subasta no sea superior al principal reclamado.

• El ejecutante interesado en adquirir el bien puede intervenir en la subasta, aunque no haya otros licitadores, no pudiendo mejorar el precio del remate una vez terminada la subasta.

Límites a la adjudicación en caso de vivienda habitual y para el resto de inmuebles

• Para el caso de subasta de la vivienda habitual del deudor, con la nueva regulación, no se va a adjudicar por debajo del 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por 100 de ese valor.

• En relación con los inmuebles que no sean vivienda habitual, respecto del importe mínimo por el que puede aprobar el remate o la adjudicación del bien, se ha establecido un mínimo del 50 por 100 de su valor de subasta, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 por 100 del valor de subasta. Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigiría, en todo caso, la decisión favorable del letrado/a de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes.

Según el artículo 670 de la LECv: Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.

• Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días siguientes al cierre de la subasta, el mejor postor habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

• Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, y fuera superior al principal reclamado, aprobado el remate se procederá por el letrado o letrada de la Administración de Justicia a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas. Notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere, y se dictará el decreto de adjudicación. Si no efectuara el pago en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.

• Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días a contar desde la fecha de cierre de la subasta, presentar escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
  
  La persona indicada por el ejecutado en su escrito deberá haber ingresado previamente en la cuenta de depósitos y consignaciones el importe equivalente al del depósito exigido para participar en la subasta y tendrá un plazo de diez días para pagar el resto del precio ofrecido. Ese plazo se computará a partir del día en que se haya efectuado el ingreso. Si no efectuara el pago en ese plazo perderá el depósito realizado, que se aplicará a los fines de la ejecución, y se acordará la celebración de una nueva subasta, si fuera necesaria. Ello sin perjuicio de que, si la mejora es por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del crédito del ejecutante, se practique la correspondiente liquidación a los efectos de ingresar la cantidad que falte o devolverle el sobrante que resulte. El ingreso del resto deberá efectuarse también en el plazo de diez días, con apercibimiento de pérdida del depósito.
  
  Habiendo pujas y no siendo el mejor postor, el ejecutante no podrá mejorar el precio ni pedir la adjudicación del bien o lote con posterioridad a la subasta, conforme a lo dispuesto en el artículo 647.
  
  Cuando el ejecutado no haga uso de la facultad de mejora o ésta no haya tenido efecto, se aprobará el remate del bien en favor del mejor postor, aunque se haya subastado conjuntamente con otros bienes, siempre que la cantidad que se ofrezca por él sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. No obstante, también se aprobará el remate por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación o no aprobación del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor.
  
  Contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el letrado o letrada de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.
  
  Tratándose de la vivienda habitual del deudor, no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos. En este caso, no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por 100 de ese valor. Cuando el ejecutante haya sido el mejor postor ofreciendo un precio que no cumple esas condiciones, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, si el ejecutado no hace uso de su facultad de mejora, procederá a aprobar el remate de la vivienda por el 70 por 100 del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si fuera inferior a ese porcentaje, con un mínimo del 60 por 100 de su valor de subasta. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

• Si por la cuantía de la puja el ejecutado pudiera ejercitar la facultad de mejorar la postura, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, transcurrido el plazo indicado, realizará la preceptiva notificación a quien hubiera resultado mejor postor informándole, en su caso, que la persona presentada por el ejecutado ha mejorado el precio ofrecido en la subasta y que se ordena la inmediata devolución del depósito efectuado para participar en ella.
  
  Si no hubiera habido mejora, o ésta finalmente no se hubiera llevado a efecto, aprobado el remate, se requerirá al mejor postor para que en el plazo de veinte días efectúe el pago del resto del precio que ofreció, descontado el depósito. Verificado el ingreso, se dictará el decreto de adjudicación. Si no realizara el pago, perderá su depósito, que se aplicará a los fines de la ejecución. (…)”

Aumento del depósito para intervenir en la subasta. Carácter secreto de las pujas.

El depósito para intervenir en la subasta se ha elevado hasta el 20 por ciento del valor de subasta, con un mínimo de mil euros, aunque se permite al letrado de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes.

Como establece el artículo 649 de la LECv las posturas pasarán a ser secretas y la subasta no podrá finalizar en sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional. Tampoco podrá finalizar en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto.

Cesión de remate por el ejecutante o acreedores posteriores

En relación con la cesión de remate, se admite que se haga sin manifestación expresa, se sustituye la comparecencia de cesión de remate por un escrito firmado por cedente y cesionario, y se establece el plazo concreto (cinco días) en el que puede verificarse. Se regula específicamente el caso de que el precio de la cesión de remate sea inferior o superior al del remate o adjudicación (artículo 670 LECv)

Según el art 647.3 de la LECv en la redacción procedente de la reforma:

“El precio de la cesión de remate podrá ser inferior al del remate o adjudicación sin perjuicio de que la minoración de deuda para el ejecutado deberá corresponderse con el importe total del remate o adjudicación.

Si hubiera sobreprecio también se aplicará a los fines de la ejecución, y así se hará constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación. Si, a consecuencia de ese sobreprecio, existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días.

Si no efectuara el pago en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta."

Medidas en relación con la reserva de puja

• Se suprime la posibilidad de realizar la propuesta de pago aplazado.

• Se concreta la obligación de devolver, en cuanto sea posible, los depósitos a los postores que hayan hecho reserva de postura y tras el impago del primer postor con reserva solo va a tener efecto la reserva del siguiente postor siempre que se hubiese producido la reserva y que la cantidad ofrecida por éste, sumada al depósito del primer postor, alcance el importe del remate principal fallido que constituirá el precio de adjudicación.  En caso de impago por éste del precio ofrecido habrá de procederse inmediatamente a la celebración de nueva subasta.

• Cuando el mejor postor en la subasta haya sido el mismo ejecutante, se devolverán los depósitos de todos los postores que hubieran efectuado reserva de postura, como si el precio de remate ya hubiera sido satisfecho (artículo 652 de la LECv)

Conclusión

Las reformas introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil buscan agilizar el proceso de ejecución hipotecaria y subasta de bienes embargados. Se eliminan trámites burocráticos que se consideran innecesarios, se refuerza el uso del Portal de Subastas como herramienta central de información, y se establecen plazos determinados para el pago y mejora de posturas, así como para la cesión de remate por el ejecutante o acreedores posteriores.

Además, se trata de facilitar la presentación por el ejecutado de tercero que pueda adjudicarse el bien hipotecado en determinadas condiciones, al tiempo que se refuerzan los requisitos para la adjudicación de bienes, especialmente en casos de vivienda habitual. También se establecen nuevos límites y mecanismos para la participación del ejecutante en la subasta, evitando adjudicaciones automáticas en caso de subasta desierta.

Por otro lado, el aumento del depósito mínimo para intervenir en la subasta y el carácter secreto de las pujas suponen una modificación sustancial en el mecanismo para intervenir en la subasta. La eliminación de ciertas notificaciones personales a los ejecutados e intervinientes en la subasta obligará a estos a estar más atentos a la información publicada en el Portal de Subastas, destacando la importancia de contar con asesoramiento legal especializado.

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