La subasta de inmuebles hipotecados

Las subastas de inmuebles hipotecados son un tema fascinante y relevante en el mundo financiero que atrae a numerosos inversores en busca de una buena oportunidad para adquirir un inmueble por debajo de su valor de mercado.

Si estás interesado en el mercado inmobiliario y deseas explorar oportunidades de inversión, es importante que cuentes con asesoramiento legal especializado.

Mediante la adquisición en pública subasta puedes conseguir un inmueble ahorrándote muchos miles de euros, pero también puedes fracasar estrepitosamente, adquiriendo un bien del que no vas a poder disfrutar en mucho tiempo.

Tipos de subasta de inmuebles hipotecados

Las subastas de bienes embargados por la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS).

Constituyen la última fase del procedimiento administrativo de apremio seguido frente a los deudores de la Seguridad Social. Se rigen por el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio.

La subasta de inmuebles hipotecados embargados por la Agencia Tributaria (AEAT)

Reguladas por el Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación.

En ambos casos las hipotecas anteriores a la anotación del embargo han de quedar subsistentes tras la adjudicación.

La subasta de inmuebles hipotecados derivadas de la venta extrajudicial del inmueble hipotecado ante notario.

Reguladas en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

Suponen la cancelación final de la inscripción de hipoteca y de todas las posteriores.

La subasta de inmuebles hipotecados efectuadas en el marco de un procedimiento judicial de ejecución sobre bienes hipotecados.

Conforme a lo dispuesto en la LECv, a las que nos vamos a referir expresamente:

En defecto de oposición a la ejecución, o si se hubiese resuelto la continuación de ésta, una vez transcurridos veinte días desde el requerimiento de pago efectuado al deudor y las notificaciones a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, se procederá a la subasta de inmuebles hipotecados, a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor.

¿Cuánto dura la subasta del inmueble hipotecado y cómo puedo intervenir?

La convocatoria de la subasta de inmuebles hipotecados se anunciará en el “Boletín Oficial del Estado” y se abrirá transcurridas, al menos, veinticuatro horas desde la publicación del anuncio.

Desde la reforma operada por la ley 19/2015, de 13 de julio, la subasta de inmuebles hipotecados se celebran de forma electrónica, a través del Portal de subastas dependiente de la Agencia estatal Boletín Oficial del Estado, durante un período de veinte días naturales.

Durante este plazo los interesados registrados como usuarios en el portal y que hayan consignado una cantidad equivalente al 5% del valor tipo de la subasta, minorado en su caso por el valor de las cargas preferentes, podrán hacer pujas electrónicas.

El tipo en la subasta es el valor de tasación pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, si bien es habitual que se admitan posturas sin sujeción al tipo mínimo.

En el Portal de Subastas se incorporará el edicto, que incluirá las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la misma.

El ejecutante sólo podrá tomar parte en la subasta de inmuebles hipotecados cuando existan licitadores, pudiendo mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar cantidad alguna.

Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados.

La subasta de inmuebles hipotecados no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que ésta fuera superior a la mejor realizada hasta ese momento.

¿Empezada la subasta de los bienes hipotecados se puede liberar el inmueble?

Antes de que se cierre la subasta, el deudor podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte.

¿Y si el inmueble hipotecado a subastar es la vivienda habitual?

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas.

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Cuando le conste al Letrado de la Administración de Justicia la declaración de concurso del deudor, suspenderá la subasta de inmuebles hipotecados aunque ya se hubiera iniciado. En este caso se reanudará la subasta cuando se acredite, mediante testimonio de la resolución del Juez del concurso, que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

Tras la reforma operada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, tratándose de la vivienda habitual del ejecutado, si el acreedor es una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda, deberá acreditarse por la parte actora, antes del inicio de la vía de apremio, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. En el caso de que se tenga constancia de que el deudor hipotecario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica no se iniciará la vía de apremio si no se acredita que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas.

¿Que importe tienen que tener las pujas en la subasta para que se apruebe el remate del inmueble hipotecado?

Conforme al Artículo 670 de la LECv:

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Transcurrido el plazo sin que el ejecutado presente tercero que mejore la postura el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. 

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Letrado de la Administración de Justicia acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.

¿Qué pasa si no hay ningún postor en la subasta del inmueble hipotecado?

Para los casos de subasta desierta, el artículo 671 de la LECv establece:

“Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien.”

¿Qué sucede después de la subasta del bien hipotecado?

El procedimiento de la subasta de inmuebles hipotecados culmina con:

• Aplicación del precio de remate al pago del acreedor ejecutante y en su caso, de resultar sobrante, al pago de los acreedores posteriores.

• Adjudicación a favor del acreedor o del mejor postor en la subasta.

• Pago del impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA según los casos.

• Inscripción registral a favor del adjudicatario y cancelación de la hipoteca e inscripciones y anotaciones posteriores.

• Toma de posesión del inmueble adquirido.

Son muchas las incidencias que pueden tener lugar. Si intervienes en una subasta de inmuebles hipotecados, o cualquiera que sea tu situación en relación con el inmueble subastado, es importante que cuentes con asesoramiento especializado, que te asista en todos los pasos a seguir hasta la adjudicación o aprobación del remate, la inscripción registral y la toma de posesión.

Y recuerda, si necesitas ayuda relacionada con la subasta de inmuebles hipotecados o cualquier otra consulta relacionada con el derecho hipotecario puedes enviarnos una consulta sin compromiso completando el formulario que encontrarás justo debajo.