Vencimiento anticipado del préstamo hipotecario y ejecución hipotecaria

Aunque es posible que el banco o la entidad acreedora, ante el impago de varias cuotas de la hipoteca, opte por reclamar judicialmente únicamente las cuotas vencidas y no satisfechas, lo habitual es que, antes de iniciar la reclamación judicial o la ejecución hipotecaria, proceda al vencimiento anticipado del préstamo hipotecario.

El vencimiento anticipado tiene consecuencias muy relevantes para el deudor, porque supone que el banco deja de reclamar solo las mensualidades impagadas y pasa a exigir la totalidad del capital pendiente de amortización, junto con las cantidades vencidas, intereses y demás conceptos que procedan.

Por eso, si has recibido un requerimiento de pago, una comunicación del banco o una demanda de ejecución hipotecaria, es fundamental analizar si el vencimiento anticipado se ha realizado correctamente y si se han cumplido todos los requisitos legales.

Puedes ampliar información sobre la defensa frente a este tipo de procedimientos en nuestra página de ejecuciones hipotecarias.

¿Qué significa que se venza anticipadamente el préstamo hipotecario?

Cuando el banco procede al vencimiento anticipado del préstamo hipotecario, desaparece el derecho del prestatario al plazo de duración pactado.

Esto significa que el deudor ya no debe únicamente las cuotas periódicas vencidas y pendientes de pago, sino también el total del capital recibido que todavía quede pendiente de amortización.

Dicho de otro modo, vencido anticipadamente el préstamo, el banco puede hacer efectiva la garantía hipotecaria para recuperar la totalidad de la deuda.

Por poner un ejemplo gráfico: si una persona recibe un préstamo de 100.000 euros a devolver en treinta años y, por falta de pago de la hipoteca, el banco le vence anticipadamente el préstamo en el segundo año, cuando todavía queda un capital pendiente de amortizar de 99.000 euros, en la ejecución hipotecaria no se le reclamarán solo las cuotas impagadas.

El banco podrá reclamar el total de esos 99.000 euros pendientes de amortización, además de las cuotas vencidas, intereses y demás cantidades que resulten exigibles.

¿Por qué es tan importante el vencimiento anticipado en una ejecución hipotecaria?

El vencimiento anticipado es una cuestión esencial porque determina el importe que el banco puede reclamar en la demanda.

Si el préstamo no se ha vencido anticipadamente, el acreedor podrá reclamar, en principio, las cuotas vencidas e impagadas. En cambio, si el vencimiento anticipado se ha producido válidamente, la entidad puede reclamar la totalidad del capital pendiente.

Por tanto, en una ejecución hipotecaria resulta imprescindible revisar:

• Si existían impagos suficientes.
• Si el préstamo estaba en la primera o segunda mitad de su duración.
• Si el banco realizó el requerimiento previo de pago.
• Si concedió al deudor el plazo mínimo legal.
• Si advirtió correctamente de que reclamaría el total adeudado.
• Si la cláusula contractual de vencimiento anticipado era abusiva o no.
• Si resulta aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Este análisis puede ser decisivo para oponerse a una ejecución hipotecaria o para solicitar el archivo del procedimiento si no se han cumplido los requisitos exigidos.

Si necesitas valorar opciones para evitar o negociar una reclamación hipotecaria, puedes consultar nuestro servicio de negociación de préstamos hipotecarios.

¿Dónde aparece regulado el vencimiento anticipado?

La regulación general del vencimiento anticipado se encuentra en el artículo 1129 del Código Civil, relativo a la pérdida del beneficio del plazo, y en el artículo 1124 del Código Civil, referido a la resolución contractual.

Artículo 1129 del Código Civil: pérdida del beneficio del plazo

Según el artículo 1129 del Código Civil:

Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo:

1.º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda.

2.º Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviese comprometido.

3.º Cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.

Este precepto recoge los supuestos generales en los que el deudor puede perder el derecho a beneficiarse del plazo pactado.

Artículo 1124 del Código Civil: resolución por incumplimiento

Conforme al artículo 1124 del Código Civil:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

No obstante, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la pérdida del derecho al plazo y el vencimiento anticipado, tratándose de prestatarios personas físicas e inmuebles de uso residencial, aparecen regulados específicamente en el artículo 24, bajo la rúbrica “Vencimiento anticipado”.

Puedes consultar el texto legal consolidado en el BOE sobre la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Requisitos para el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario

Cuando se trate de préstamos en los que intervengan personas físicas y que se garanticen con inmuebles de uso residencial, como resulta del artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos.

1. Mora en el pago del préstamo

En primer lugar, es necesario que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

Es decir, debe existir un incumplimiento real de la obligación de pago.

2. Impago mínimo exigido por la ley

Además, la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas debe alcanzar un mínimo legal, que varía en función de si el impago se produce en la primera o en la segunda mitad de duración del préstamo.

Si el impago se produce en la primera mitad del préstamo

Si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler, al menos, al 3% de la cuantía del capital concedido.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o a un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

Si el impago se produce en la segunda mitad del préstamo

Si la mora se produce dentro de la segunda mitad de duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler, al menos, al 7% de la cuantía del capital concedido.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o a un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

3. Requerimiento previo de pago

Por último, el prestamista debe haber requerido el pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, si no atiende el requerimiento, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

En definitiva, el banco no puede vencer anticipadamente el préstamo hipotecario y reclamar la totalidad de la deuda por adelantado mientras no se adeude una cantidad mínima determinada.

Esa cantidad va a variar en función de que el préstamo se encuentre en la primera o en la segunda mitad de su duración.

Además, el banco debe requerir previamente el pago de las cuotas adeudadas de forma fehaciente, concediendo al deudor el plazo de un mes para ponerse al día.

Ejemplos prácticos de vencimiento anticipado

Para entenderlo mejor, conviene acudir a ejemplos sencillos.

Ejemplo de préstamo en la primera mitad de duración

Si se concedió un préstamo de 200.000 euros y, cuando se produce el primer impago, el préstamo se encuentra en la primera mitad de su duración, para que pueda producirse el vencimiento anticipado será necesario que los impagos sumen al menos 6.000 euros o equivalgan a 12 cuotas mensuales.

Es decir, no basta con un único impago ni con un retraso aislado en el pago de la hipoteca.

Ejemplo de préstamo en la segunda mitad de duración

Si el préstamo se encuentra en la segunda mitad de su duración, las cuotas adeudadas deben alcanzar, al menos, la suma de 14.000 euros o equivaler a 15 cuotas mensuales.

En ambos casos, además de alcanzarse el umbral mínimo de impago, será necesario que el banco haya realizado el requerimiento previo en los términos legalmente exigidos.

Es fundamental que se cumplan estrictamente los requisitos legales, ya que, en caso contrario, puede acordarse el archivo de la ejecución hipotecaria.

¿Qué ocurre si el préstamo es de una empresa o el inmueble no es residencial?

Los requisitos previstos en el artículo 24 de la Ley 5/2019 están pensados para préstamos en los que intervienen personas físicas y que se garantizan con inmuebles de uso residencial.

No se tendrán que cumplir estos requisitos en los mismos términos cuando el titular del préstamo sea una empresa o persona jurídica, o cuando los bienes hipotecados no sean de uso residencial.

En estos casos se aplicará lo pactado en la escritura de hipoteca, quedando a salvo el control de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado cuando intervengan consumidores.

Por ello, en préstamos hipotecarios de empresas, operaciones mercantiles, hipotecas sobre locales, naves, suelos o inmuebles no residenciales, debe analizarse cuidadosamente la escritura y el caso concreto.

Puedes ampliar esta cuestión en nuestro artículo sobre ejecuciones hipotecarias para empresas.

¿Se aplican los requisitos de la Ley 5/2019 a préstamos anteriores?

Sí. La Disposición Transitoria Primera de la Ley 5/2019 no deja lugar a dudas.

El artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se aplica no solo a los préstamos hipotecarios posteriores a la entrada en vigor de la ley, sino también a los préstamos anteriores.

Ahora bien, existen excepciones:

• Cuando el deudor alegue que la cláusula de vencimiento anticipado pactada en su escritura resulta más favorable para él.
• Cuando el vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019.

Lo anterior se traduce en que, para iniciar la ejecución de una hipoteca de fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco debe proceder al vencimiento anticipado atendiendo a lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley 5/2019, y no simplemente a lo pactado en la cláusula de vencimiento anticipado de la escritura.

Esta cuestión es especialmente importante en procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados después de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, pero derivados de préstamos firmados con anterioridad.

¿Qué sucede si la cláusula de vencimiento anticipado es nula por abusiva?

Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la ejecución hipotecaria se fundaba habitualmente en la cláusula de vencimiento anticipado pactada en la escritura de hipoteca.

En la actualidad, en los préstamos incluidos dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, el vencimiento anticipado se basa en la ley y en la aplicación de la regulación legal contenida en dicha norma.

En consecuencia, aunque la cláusula de vencimiento anticipado incluida en la escritura pueda ser nula por abusiva, la posible declaración de nulidad no provocará necesariamente el archivo de la ejecución si el vencimiento anticipado se ha producido cumpliendo la regulación legal vigente.

En este sentido, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, tras la Sentencia de 26 de marzo de 2019 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y los autos de 3 de julio de 2019, se pronunció por unanimidad en la Sentencia 463/2019, de 11 de septiembre de 2019.

En dicha resolución, el Tribunal Supremo reconoció, a propósito de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, que el título de la ejecución es la ley y, en particular, el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Ahora bien, cada procedimiento debe analizarse de forma individualizada, especialmente cuando intervienen consumidores, avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores.

Sobre esta materia también puede resultar útil consultar nuestro artículo sobre avalistas y fiadores en hipotecas y el relativo al hipotecante no deudor.

¿Puede el banco pactar un vencimiento anticipado distinto al previsto en la ley?

No, tratándose de préstamos en los que intervengan personas físicas y que graven con hipoteca inmuebles de uso residencial, el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, es de aplicación imperativa y no admite pacto en contrario.

Por tanto, el banco no puede establecer válidamente en la escritura una regulación del vencimiento anticipado por impago que empeore la protección legal del prestatario cuando resulta aplicable dicha norma.

En otro tipo de préstamos sí puede regularse el vencimiento anticipado en términos diferentes, siempre que, cuando intervenga un consumidor, no se fijen cláusulas que puedan resultar abusivas.

En particular, pueden ser abusivas aquellas cláusulas que faculten al banco para declarar el vencimiento anticipado por un único impago, sin permitir valorar la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, ni evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación.

Esta doctrina se apoya, entre otras, en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11, Aziz, y en la Sentencia del Tribunal Supremo 463/2019, de 11 de septiembre.

¿Qué efectos produce el vencimiento anticipado en la ejecución hipotecaria?

El vencimiento anticipado determina el cierre de la cuenta correspondiente al préstamo hipotecario.

A partir de ese momento se procede al cálculo de la cantidad adeudada por cada uno de los conceptos reclamables, que posteriormente será objeto de reclamación en la demanda de ejecución hipotecaria.

Normalmente, la demanda podrá incluir:

• Capital vencido.
• Capital pendiente de amortización.
• Cuotas impagadas.
• Intereses ordinarios.
• Intereses de demora.
• Comisiones, cuando procedan.
• Costas, en los términos legalmente aplicables.

Para el cálculo de los intereses de demora devengados durante la tramitación de la ejecución, se parte de la fecha de vencimiento anticipado del préstamo, que opera como día inicial del cómputo.

La consecuencia práctica es que el deudor pasa de tener un problema de cuotas impagadas a enfrentarse a una reclamación por la totalidad de la deuda hipotecaria pendiente.

Por eso es tan importante actuar antes de que se inicie la ejecución hipotecaria, o inmediatamente después de recibir la demanda.

Si ya has recibido una demanda, te puede interesar nuestro artículo sobre cómo parar una ejecución hipotecaria y nuestra guía sobre cuánto tarda una ejecución hipotecaria en España.

Una vez vencido anticipadamente el préstamo, ¿se puede revertir la situación?

Sí. En determinadas condiciones se puede revertir el vencimiento anticipado, rehabilitando el préstamo hipotecario mediante el abono de las cuotas vencidas pendientes de pago, los intereses de demora y las costas judiciales que procedan.

Es lo que se conoce como enervación de la ejecución hipotecaria.

La enervación permite al deudor ponerse al día y evitar que la ejecución continúe por la totalidad de la deuda, pero está sometida a determinados condicionantes y limitaciones.

Por eso es importante actuar con rapidez y contar con asesoramiento especializado que analice:

• El tipo de préstamo.
• La fecha de la escritura.
• El inmueble hipotecado.
• El número de cuotas impagadas.
• La cantidad reclamada.
• La fase procesal en la que se encuentra el procedimiento.
• La posibilidad real de rehabilitar el préstamo.
• La conveniencia de negociar con la entidad acreedora.

Además, si el procedimiento continúa, puede llegarse a la subasta del inmueble hipotecado. En ese caso, es recomendable conocer previamente cómo funciona la subasta de inmuebles hipotecados.

Qué hacer si recibes un requerimiento de pago o una demanda de ejecución hipotecaria

Si has recibido una comunicación fehaciente del banco, un burofax, un requerimiento de pago o una demanda judicial, no conviene esperar.

El tiempo es determinante en este tipo de asuntos.

Antes de tomar una decisión, debe revisarse toda la documentación:

• Escritura de préstamo hipotecario.
• Cláusula de vencimiento anticipado.
• Requerimiento previo enviado por el banco.
• Número de cuotas impagadas.
• Fecha del primer impago.
• Capital concedido.
• Capital pendiente de amortización.
• Liquidación de deuda.
• Intereses y comisiones reclamadas.
• Si el préstamo está en la primera o segunda mitad de duración.
• Si existen avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores.
• Si el inmueble es vivienda habitual o tiene uso residencial.
• Si concurren circunstancias de vulnerabilidad o posibilidad de acogerse a medidas de protección.

En función de todo ello, podrá valorarse si cabe oponerse a la ejecución, solicitar el archivo, negociar con el banco, rehabilitar el préstamo, plantear una dación en pago, solicitar una reestructuración o buscar una solución alternativa.

En Abogada Hipotecas ofrecemos asesoramiento hipotecario especializado para analizar este tipo de situaciones desde una perspectiva jurídica, registral, procesal y bancaria.

Conclusión

El vencimiento anticipado del préstamo hipotecario es una de las cuestiones más importantes en cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria.

Permite al banco reclamar no solo las cuotas impagadas, sino también la totalidad del capital pendiente de amortización. Sin embargo, para que pueda aplicarse válidamente en préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial con personas físicas, deben cumplirse estrictamente los requisitos previstos en el artículo 24 de la Ley 5/2019.

El banco no puede vencer anticipadamente el préstamo por cualquier incumplimiento aislado. Debe existir un nivel mínimo de impago, debe haberse realizado un requerimiento previo de pago y deben respetarse los plazos y advertencias legalmente exigidos.

Si estos requisitos no se cumplen, puede existir base para discutir la ejecución hipotecaria e incluso para solicitar su archivo.

Por eso, si tienes cuotas impagadas, has recibido un requerimiento del banco o ya te han notificado una demanda, es fundamental analizar cuanto antes tu caso concreto.

Preguntas frecuentes sobre el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario