¿Qué es la Dación en Pago?

26/May/2023

En el ámbito financiero y legal, la dación en pago y la ejecución hipotecaria son conceptos fundamentales. En este artículo, te contaremos todo lo que necesitas saber.

¿Qué es la Dación en Pago? ¿Es lo mismo dación en pago que dación para pago?

La dación en pago es un mecanismo o figura jurídica que permite liquidar o cancelar una deuda pendiente mediante la entrega al acreedor de determinados bienes propiedad del deudor, para aplicarlos a la extinción total del crédito.

Aplicada al ámbito de las deudas bancarias hipotecarias, la dación en pago permite al deudor entregar la propiedad hipotecada al banco acreedor como forma de extinguir su deuda. En otras palabras, el deudor transfiere la propiedad al banco a cambio de cancelar la hipoteca y liberarse de la obligación de pago, quedando eliminado de los ficheros crediticios.

La dación en pago carece de una regulación específica, siendo aplicables por analogía las reglas de la compraventa.

Distinta de la dación en pago es la dación para pago,en la que el deudor entrega al acreedor determinados bienes para saldar, hasta donde alcance su importe, la deuda pendiente, que sólo se extingue de forma parcial.  Aparece regulada como pago por cesión de bienes en el artículo 1175 del Código Civil, según el cual:

“El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos (…)”

María Eugenia, Abogada de Hipotecas en Madrid.

¿Qué relación tiene la Dación en Pago con la Ejecución Hipotecaria?

En aquellos casos en que no es viable la reestructuración del préstamo, la dación en pago puede ser un mecanismo alternativo que evite el inicio de la ejecución hipotecaria o que ponga fin a la ejecución ya comenzada, eliminando para el deudor el riesgo de que subsista deuda tras la ejecución del bien hipotecado.

Tratándose de préstamos hipotecarios de personas físicas sobre vivienda habitual con precio de adquisición que no exceda de 300.000 euros, el Código de Buenas Prácticas Bancarias, incluido como anexo en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos, -modificado por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre-, regula, como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria, la dación en pago de la vivienda habitual.

Requisitos para solicitar la Dación en Pago al amparo del Código de Buenas Prácticas Bancarias

1. El deudor hipotecario se encuentre en el umbral de exclusión

Se considerarán situados en el umbral de exclusión los deudores que cumplan los siguientes requisitos:

  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere los 25.200 euros, (o los 33.600 euros o 42.000 euros en caso de discapacidad, incapacidad laboral o enfermedades graves en los supuestos especialmente contemplados.) 
  • Que, en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. (familias numerosas, familias monoparentales con hijos a cargo, familias con menores o con alguno de sus miembros con discapacidad superior al 33 por ciento, en situación de dependencia deudores mayores de sesenta años…)
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

2. Otros requisitos

  • Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales que permitan hacer frente a la deuda.
  • Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías.
  • Que la dación en pago se solicite en el plazo de veinticuatro meses desde la solicitud de reestructuración que no resulte viable o en un momento posterior, para aquellos deudores que tengan aprobado y en curso un plan de reestructuración y observen su imposibilidad de atender a los pagos.
  • Que si el inmueble se encuentra en procedimiento de ejecución no se haya anunciado la subasta.
  • Que la vivienda no debe estar gravada con cargas posteriores.

Efectos de la dación en pago de la vivienda hipotecada

La entidad que se haya adherido al Código de Buenas Prácticas estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, quedando definitivamente cancelada la deuda.

La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de los avalistas y fiadores frente a la entidad por razón de la misma deuda.

El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de 2 años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10%.

Al margen del Código de Buenas Prácticas Bancarias, la dación en pago requiere de pacto entre las partes, pudiendo afectar a toda clase de bienes.

Cada vez son más los Bancos que admiten la dación en pago del inmueble hipotecado, además de por motivos reputacionales, porque les permite agilizar la obtención del bien hipotecado, evitando la necesidad de iniciar un costoso y dilatado en el tiempo procedimiento de ejecución hipotecaria.

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Entonces, ¿la Dación en Pago es mejor alternativa a la Ejecución Hipotecaria?

La respuesta varía en función de las circunstancias concurrentes, como pueden ser la cuantía de la deuda, el valor de tasación del bien hipotecado, la posibilidad de vender el inmueble o la viabilidad económica de la reestructuración del préstamo para el deudor.

La dación en pago debe ser siempre la opción última, en defecto de otras posibles soluciones.

Puede ser una buena alternativa si:

  • No eres capaz de vender el inmueble por un importe que te permita saldar la deuda en su totalidad
  • Es previsible la subsistencia de deuda en caso de ejecución hipotecaria
  • No resulta factible una modificación del préstamo, en atención a tu situación económica.

Recuerda que si te resulta imposible afrontar el pago de tu hipoteca, debes solucionar el problema lo antes posible. La deuda crece y se acumulan los intereses de demora que en caso de ejecución hipotecaria se suman a las elevadas costas judiciales.

En Abogada Hipotecas somo expertos en materia hipotecaria. Contamos con la experiencia profesional y la cualificación precisa para llevar tu caso. ¡Contacta con nosotros ahora!

Formalización de la Dación en Pago e implicaciones fiscales.

La dación en pago se formaliza en escritura pública notarial y se inscribe en el Registro de la Propiedad, procediéndose a la cancelación de la hipoteca por consolidación de la propiedad y la titularidad de la hipoteca en la persona del acreedor.

En cuanto a implicaciones fiscales, la dación en pago puede estar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) o al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), en función de que el transmitente sea particular o empresario, siendo sujeto pasivo el adquirente.

Pero por otro lado, está exenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:

  • Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
  • Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
  • Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
  • En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo dura el proceso de dación en pago?

El proceso puede variar dependiendo de varios factores, como la respuesta del banco, la aprobación por el Comité y la verificación del cumplimiento de los requisitos necesarios. En principio la formalización de la dación no debería llevar más de uno-dos meses.

¿Qué ventajas presenta la dación en pago?

La dación en pago permite cancelar toda la deuda pendiente con el banco obteniendo carta de pago y salir de los ficheros de morosidad. Evita el riesgo de pasar por una ejecución hipotecaria tras la cual subsista deuda. Es importante analizar las circunstancias concretas y los escenarios posibles para verificar si la dación es la opción más conveniente.

¿En qué momento puede pedirse la dación en pago?

La dación en pago puede solicitarse y llevarse a cabo en cualquier momento, con el único límite de que, en el caso de que se haya iniciado la ejecución hipotecaria, no se haya anunciado la subasta del inmueble.

¿Qué gastos conlleva la dación en pago?

Habitualmente la entidad financiera asume los gastos derivados de la dación en pago y del otorgamiento de la escritura.
A ella corresponde la liquidación de los impuestos correspondientes, ITP-AJD o IVA, en función de que el transmitente sea particular o empresa.
En principio el inmueble habrá de estar al corriente en el pago del IBI y de los gastos de la comunidad de propietarios, si bien en función de lo que se acuerde, el banco puede asumir el pago de la suma adeudada por tales conceptos o de parte de la misma

¿Hay alternativas a la ejecución hipotecaria y la dación en pago?

Sí. Otras alternativas podrían ser la venta del inmueble para saldar con el precio obtenido la deuda pendiente, la reestructuración del préstamo modificando las condiciones pactadas del mismo, o la aplicación de la normativa concursal y de segunda oportunidad, que permite en la actualidad la exoneración de deudas sin necesidad de liquidación patrimonial.

¿Cuándo debes buscar asesoramiento?

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Juan Vega de Seoane
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22/05/2023
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Raul Miranda
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Rosa L
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02/05/2023
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Rosa Alvarz Moreno
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Cristina Tuñon Caunedo
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20/04/2023
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Carla Sanchez
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18/04/2023
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Manuel Prado Gonzalez
Manuel Prado Gonzalez
15/04/2023
Muchas gracias Maria Eugenia por tú ayuda con la gestión de mi hipoteca, que como bien sabes ha supuesto un reto... y nadie antes ha sido capaz de formalizarla. Por supuesto contaremos contigo en el futuro.
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