Ejecución Hipotecaria de Empresas. ¿Las grandes olvidadas?

12/Jun/2024

En el ámbito empresarial es habitual la obtención de financiación mediante préstamos hipotecarios, especialmente cuando se trata de adquirir inmuebles necesarios para el desarrollo de la actividad empresarial.

También son muy frecuentes para obtener la liquidez necesaria para las operaciones del tráfico mercantil los contratos de apertura de crédito en cuenta corriente, que posibilitan la realización de disposiciones dentro del límite pactado, a medida que lo requieren las necesidades de la empresa, y cuyo saldo está garantizado con hipoteca.

A pesar de la importancia de las operaciones hipotecarias en el mundo de la empresa, y por lo tanto en la economía, se echa en falta una normativa de protección, especialmente en aquellos supuestos de dificultad para afrontar el pago de las cuotas de la hipoteca, pero sin sobreendeudamiento o insolvencia generalizada determinantes de la declaración del concurso de acreedores o de la necesidad de reestructuración del pasivo.

Si tu empresa no puede afrontar el pago de la hipoteca y el Banco ha iniciado el procedimiento de ejecución, es importante que cuentes con el mejor asesoramiento. No esperes hasta que sea demasiado tarde. Contáctanos ahora, podemos ayudarte!!

¿Puede una empresa o sociedad ser considerada como consumidor? Que consecuencias se derivan de ello ante una ejecución hipotecaria?

Las empresas habitualmente no tienen la condición de consumidor, salvo que hayan concertado el préstamo o crédito hipotecario “sin ánimo de lucro, en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial” (art 3 del Real Decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.

La principal consecuencia de ser considerado consumidor es la posibilidad de alegar la existencia de cláusulas abusivas en la hipoteca.

¿Cuándo puede el Banco iniciar la ejecución hipotecaria frente a una empresa por impago?

En el caso de las personas físicas, en el supuesto habitual de hipoteca sobre inmuebles de uso residencial la entidad financiera no puede vencer anticipadamente el préstamo e iniciar la ejecución de la hipoteca sin cumplir una serie de requisitos:

  • Que la cuantía de las cuotas adeudadas equivalga al 3% o al 7% del capital del préstamo concedido (o que se deban 12 o 15 cuotas respectivamente), en función de que la mora tenga lugar en la primera o segunda mitad de duración del préstamo
  • Que requiera previamente al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para el pago bajo apercibimiento de reclamación del total del préstamo

Los préstamos contraídos por empresas, se rigen sin embargo por lo pactado en la escritura, pudiendo reclamarse la totalidad del capital pendiente e intereses en los términos convenidos cualquiera que sea el número de impagos previsto (salvo que el fiador o garante de la operación sea persona física, y que la hipoteca afecte a inmuebles de uso residencial / que la finalidad del préstamo sea adquirir o conservar terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial)

Puede una empresa reclamar los gastos de constitución de hipoteca?

En el supuesto habitual, en el que el préstamo se contrae en el ámbito comercial o empresarial, la empresa no tiene la condición de consumidor, por lo que no cabe hablar de la existencia de cláusulas abusivas y por lo tanto no cabe la reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca abonados al amparo de una cláusula que atribuye la totalidad de los gastos al prestatario. Contácanos si necesitas la ayuda de abogados expertos en hipotecas.

¿Cómo puedes defenderte de ejecuciones hipotecarias para empresas?

Las empresas tienen importantes limitaciones ante una ejecución de hipoteca, pues en principio no pueden alegar la existencia de cláusulas abusivas en la escritura de hipoteca, como medio de defensa, salvo que hayan intervenido en el préstamo al margen de la actividad que integra su objeto social.

En cualquier caso, sí pueden oponerse a la ejecución por los demás motivos legalmente previstos, como pueden ser el pago o el error en la determinación de la cantidad reclamada, así como por la existencia de defectos procesales.

La defensa en una ejecución hipotecaria requiere de una gran especialización.  Si te encuentras en esta situación es importante que cuentes con el mejor asesoramiento. No pierda más tiempo y llama ahora!

¿Qué pasa con los fiadores personas físicas?

Si bien en un primer momento se consideraba que los fiadores o avalistas seguían el régimen del préstamo empresarial, en la actualidad, partiendo de una serie de resoluciones del Tribunal de Justicia de la UE se considera que, siempre que no tengan una vinculación funcional con la sociedad prestataria o una participación significativa en la misma, mantienen su autonomía y pueden considerarse como consumidores, a todos los efectos.

En cualquier caso, los Juzgados no suelen admitir la demanda de ejecución hipotecaria frente a los fiadores, por entender que se trata de dos acciones distintas.

Para que las ejecuciones hipotecarias para empresas puedan continuarse frente a los fiadores en reclamación de la deuda que pueda subsistir tras la subasta y adjudicación del bien hipotecado, deberán haber sido notificados de la reclamación inicial.

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¿Qué sucede si durante la ejecución hipotecaria la empresa ejecutada se declara en concurso de acreedores?

La declaración en concurso de acreedores produce la suspensión de la ejecución hipotecaria, hasta que se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos hipotecados no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial.

En otro caso la paralización se mantiene hasta la fecha de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada sobre los bienes o derechos, o hasta que haya transcurrido un año de la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación (art 148 del Texto Refundido de la Ley Concursal)

Conclusión:

En conclusión, las ejecuciones hipotecarias para empresas son un proceso complejo que puede tener graves consecuencias para la continuidad de las operaciones comerciales. Es crucial que las empresas comprendan sus derechos y obligaciones bajo la legislación actual, y busquen asesoramiento especializado en caso de enfrentar dificultades para cumplir con sus pagos hipotecarios. La prevención y una gestión financiera prudente son claves para evitar caer en situaciones de impago que puedan desencadenar una ejecución hipotecaria.

Preguntas frecuentes sobre ejecuciones hipotecarias para empresas

¿Cuáles son los pasos que una empresa debe seguir si enfrenta una ejecución hipotecaria?

Es fundamental buscar asesoramiento legal especializado, revisar los términos de la hipoteca, y explorar todas las opciones legales para oponerse a la ejecución, como el pago de las cuotas adeudadas o la negociación con el banco.

¿Cómo puede una empresa defenderse legalmente ante una ejecución hipotecaria?

Las empresas pueden oponerse a la ejecución por motivos como el pago total de la deuda, errores en la cantidad reclamada o defectos procesales en el procedimiento de ejecución.

¿Qué pasa con los fiadores o avalistas en las ejecuciones hipotecarias para empresas?

Los fiadores, si no tienen vinculación funcional con la empresa, pueden ser considerados consumidores y tener una protección legal diferente. Sin embargo, deben ser notificados de la reclamación inicial para que la ejecución pueda continuar contra ellos.

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Excelente
A base de 12 reseñas
Juan Vega de Seoane
Juan Vega de Seoane
22/05/2023
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Maria Eugenia es una abogada excelente, me ha asesorado mucho para negociar mi hipoteca y me ha explicado todo el proceso de forma muy sencilla. La recomiendo 100%.
Raul Miranda
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21/05/2023
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Muy profesional. Se nota que tiene una larga experiencia. Desde el principio sabe como abordar el caso y dar una solucion firme y segura
maria miranda
maria miranda
21/05/2023
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Mi abogada de confianza. Tiene mucha experiencia. Con muy buenos resultados.
Moy Romero
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14/05/2023
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ana gallardo
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14/05/2023
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Rosa L
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02/05/2023
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Los conocimientos adquiridos en su etapa de opositora a registros y notarías, y su amplia experiencia práctica como Abogada la hacen experta en temas civiles, hipotecarios y de derecho inmobiliario registral. Altamente recomendable en caso de problemas con la hipoteca.
Rosa Alvarz Moreno
Rosa Alvarz Moreno
20/04/2023
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Maria Eugenia me representó en un caso bastante complicado. Destaco su profesionalidad, su amabilidad y su enorme paciencia a la hora de explicarme los pasos a seguir. Muy profesional, y a la vez muy cercana Un placer haberla conocido
Cristina Tuñon Caunedo
Cristina Tuñon Caunedo
20/04/2023
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Una gran profesional y domina la materia de hipotecas
Carla Sanchez
Carla Sanchez
18/04/2023
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Muchas gracias por tus servicios, hemos conseguido muy buenos resultados. Contaré contigo para futuras gestiones.
Manuel Prado Gonzalez
Manuel Prado Gonzalez
15/04/2023
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Muchas gracias Maria Eugenia por tú ayuda con la gestión de mi hipoteca, que como bien sabes ha supuesto un reto... y nadie antes ha sido capaz de formalizarla. Por supuesto contaremos contigo en el futuro.
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