Son muchas las ocasiones en las que las hipotecas tienen una pluralidad de titulares; con independencia de los matrimonios en régimen de gananciales, piénsese en el caso en que varias personas, sean familiares o no, deciden comprar una vivienda y pedir una hipoteca conjuntamente, el caso habitual de parejas que integran uniones estables de hecho o de matrimonios en régimen de separación de bienes que quieren comprar una casa con hipoteca o el de comunidades que surgen de la apertura de una herencia con pluralidad de herederos o legatarios sobre un inmueble hipotecado.
En estos supuestos, debemos analizar separadamente la relación jurídica interna entre los copropietarios derivada del condominio e hipoteca del inmueble y la relación jurídica con el Banco, que surge del correspondiente préstamo hipotecario.
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¿Pueden los comuneros regular la copropiedad existente?
Cada uno de los copropietarios adquirentes va a tener una cuota indivisa en el inmueble que se expresará en la escritura de compraventa o en el título de adquisición en su caso y será la que determine su participación en los derechos y obligaciones derivados de la propiedad (gastos de régimen de propiedad horizontal, IBI, tasas municipales de basura, mantenimiento y reparaciones, ingresos de alquileres...)
Si bien es habitual que los inmuebles se adquieran a partes iguales, nada impide que los adquirentes tengan distintas participaciones o cuotas.
Los interesados tienen, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, libertad para regular la comunidad de bienes de la forma que estimen conveniente, siempre que los pactos no sean contrarios a la ley, a la moral o al orden público.
A fin de evitar problemas en la convivencia durante la vigencia del condominio de hipoteca y también especialmente para regular la posible disolución de la comunidad, cada vez se demanda más la redacción de pactos reguladores que se adapten de forma pormenorizada a cada situación particular.
En lo no pactado por las partes la comunidad se rige por lo establecido en los artículos 392 y ss del Código Civil.
El préstamo hipotecario y la comunidad
El préstamo hipotecario es independiente de la propiedad sobre el inmueble hipotecado y, a diferencia de lo que sucede con ésta, el préstamo hipotecario no se divide entre los prestatarios por cuotas; por lo general las escrituras de hipoteca contemplan el carácter solidario de cada titular del préstamo, lo que supone la responsabilidad de cada prestatario por la totalidad del préstamo, sin tener en cuenta la cuota de cada uno en la comunidad.
La solidaridad se traduce en que el Banco, en caso de impago de la hipoteca, puede reclamar la totalidad adeudada de cualquiera de los titulares.
Cuestión diferente es que en las relaciones internas cada titular se obligue a pagar una parte de la cuota hipotecaria.
¿Cómo poner fin a la situación de condominio de hipoteca? La extinción de condominio.
La comunidad finaliza a través de la disolución o extinción del condominio, mediante la cual uno de los comuneros adquiere la cuota o cuotas del resto de partícipes a cambio de una compensación económica, para cuyo cálculo ha de tenerse en cuenta el capital del préstamo pendiente de amortización.
Fiscalmente es más ventajoso hacer una extinción de condominio de la hipoteca que una venta de cuota a uno de los comuneros.
La disolución de condominio de hipoteca ha de hacerse en escritura pública ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad y está sujeta al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
En la práctica el comunero saliente suele exigir para consentir la extinción que se suprima su titularidad pasiva del préstamo hipotecario, lo que dificulta la operación, en la medida en que se requiere el consentimiento de la entidad acreedora y los Bancos suelen ser reticentes a la pérdida de la garantía que supone el patrimonio del titular saliente, salvo que se aporte una garantía adicional. En cualquier caso va a depender del análisis por el Departamento de riesgos y de todas las circunstancias concurrentes.
Otra forma de poner fin al condominio de la hipoteca es mediante la venta del inmueble a un tercero, destinando el precio de venta a la cancelación de la deuda hipotecaria y repartiendo el posible remanente entre los partícipes, en proporción a sus respectivas cuotas en la comunidad.
Mediante la dación en pago del inmueble al Banco también quedaría extinguido el condominio y la hipoteca común.
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Preguntas frecuentes
¿Puede uno de los comuneros pagar por sí solo los gastos de la hipoteca?
Sí, aunque en principio cada uno debe pagar la parte que le corresponde, nada obsta para que uno de los cotitulares puede pagar la totalidad de la cuota hipotecaria, o una parte superior a la que corresponde a su cuota de participación.
¿Puede uno de los comuneros reclamar del otro las cuotas de la hipoteca y los gastos que haya hecho?
Sí, en el caso de que uno de los partícipes asuma más gastos de los que corresponden a su cuota de participación, puede reclamar la parte proporcional correspondiente al otro o los otros comuneros. Tendrá que hacer lo necesario para evitar la posible prescripción de su derecho. Por eso es importante contar con un buen asesoramiento hipotecario antes de que sea demasiado tarde.
En caso de fallecimiento de uno de los comuneros, ¿pueden sus herederos reclamar la venta del inmueble común?
Si uno de los comuneros fallece dejando su cuota a otro u otros herederos, éstos no están obligados a permanecer en la comunidad, pudiendo instar la división de la cosa común.
Si no se alcanza un acuerdo de compra de participaciones, o por el que se venda el bien a un tercero, puede instarse la división judicial mediante venta en subasta pública, con subsistencia de la hipoteca.
La gestión de hipotecas compartidas en situaciones de condominio puede generar conflictos, especialmente al intentar extinguir la copropiedad. La extinción de condominio, ya sea por compensación económica o venta, debe considerar la deuda hipotecaria. Es clave un buen asesoramiento para evitar problemas con la entidad financiera y la distribución justa de los gastos.