La hipoteca creciente. ¿Qué es y cómo puedo saber si la tengo?

4/Ene/2024

La hipoteca creciente es aquélla en la que se fija una cuota inicial al préstamo que va aumentando de forma progresiva en un porcentaje anual predeterminado, de forma que cada cuota es superior a la anterior.

Maria Eugenia – Abogada de Hipotecas en Madrid

Suele ser fácil de detectar, precisamente por la referencia que contiene la escritura al porcentaje en el que se van incrementando las cuotas, normalmente en la cláusula relativa al número de cuotas, amortización y vencimiento del préstamo.

¿Cómo funciona la hipoteca creciente?

Estas hipotecas, que se comercializaron por alguna entidad con el nombre de “hipoteca tranquilidad” o “hipoteca joven” se caracterizan porque las cuotas al principio y durante buena parte de la vida del préstamo comprenden básicamente intereses, sin destinarse apenas a amortizar el capital y a medida que avanza el plazo de duración esta regla se va invirtiendo, destinándose una parte de la cuota cada vez mayor a amortización, de forma que es en el último período del contrato cuando se produce de forma efectiva.

Paralelamente durante la vida de la hipoteca el importe de las cuotas se va incrementando de forma geométrica y progresiva, alcanzando su máxima cuantía al final del préstamo.

En comparación con los sistemas de amortización más habituales (alemán, francés) este tipo de hipoteca es la que determina un mayor coste del préstamo.

A pesar de su nombre, «hipoteca tranquilidad» esta modalidad de hipoteca es curiosamente una de las que más “intranquilidad” están causando a sus titulares en los casos de interés variable, especialmente a causa de la fuerte subida y volatilidad del EURIBOR.

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Evolución del Euribor

La subida del tipo de interés unido al incremento progresivo de las cuotas y a la escasa amortización del préstamo durante la primera mitad del plazo son un cocktail explosivo que hace que muchas personas se sientan atrapadas en su hipoteca, con unas cuotas totalmente inasumibles y cada vez más elevadas.

Si tienes una hipoteca creciente es importante que busques asesoramiento especializado lo antes posible. Contáctanos ahora para recibir una propuesta personalizada.

¿Son todas las hipotecas crecientes iguales?

No, no todas las hipotecas de cuota creciente son iguales. Básicamente hay dos tipos:

  • En uno, las cuotas se revisan y aumentan o disminuyen en función de la actualización de los tipos de interés, no alterándose el plazo de duración pactado.
  • En otro, las cuotas se mantienen invariables aunque se modifique el tipo de interés, de forma que si los intereses pactados aumentan y la cuota pactada no cubre el aumento de interés, los intereses se capitalizan (junto al capital no cubierto) y al término del plazo de duración pactado habrá de pagarse una cuota adicional correspondiente al capital no amortizado.

En este caso, si los intereses pactados bajan, cabe la posibilidad de amortizar el capital prestado en menos cuotas, lo que se traduce en una menor duración del préstamo.

¿Se consideran abusivas las cláusulas de cuota creciente?

A pesar de que hay alguna sentencia en la que la hipoteca creciente se ha considerado nula por abusiva y por falta de transparencia, al no informarse a los clientes en términos de comprensividad real, de forma que pudiesen entender la carga económica y las consecuencias de este tipo de hipoteca, lo cierto es que en la actualidad el criterio del Tribunal Supremo, así como de la práctica totalidad de las Audiencias Provinciales, es favorable a su validez.

En la Sentencia de 27 de octubre de 2020, reiterada entre otras por la más reciente de 20 de septiembre de 2023 nuestro más alto Tribunal asimila esta clase de préstamo hipotecario a aquellos en los que se pacta carencia de capital; niega que se trate de un contrato complejo, afirmando que las reglas sobre la amortización del préstamo están claramente fijadas, de forma que:

“la indeterminación del número total de cuotas (dentro del plazo máximo) responde a la propia naturaleza del sistema de amortización pactado, al no trasladar sobre la cuota mensual la variación derivada de la alteración periódica del índice de referencia durante el periodo del préstamo de intereses variables.”

El Tribunal de Justicia de la UE, en la sentenciade 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19), reiterando su doctrina anterior, si bien exige que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, de manera que el consumidor medio esté en condiciones de valorar las consecuencias económicas que se deriven para él, justifica sin embargo la no necesidad de aportarse por el Banco la correspondiente simulación en los siguientes términos:

«Debe tenerse en cuenta que si el precio del dinero se fija con arreglo a un interés fijo durante 10 años y luego a un interés variable, si se pacta una duración tope, y si dicho tope solo puede decrecer, el único escenario posible es el pago mensual de una cuota predeterminada y conocida durante toda la vida del contrato, duración que dependerá de la evolución del tipo de interés variable. Saber si otra fórmula pudo resultar más ventajosa es un juicio que sólo puede hacerse a posteriori».

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España respecto a las hipotecas crecientes anteriores a la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios ha recomendado a los Bancos que lleguen a acuerdos con los clientes en los casos en que el tipo de interés variable ponga en peligro el pago de las cuotas y el calendario de amortización de la hipoteca.

hipoteca-creciente

¿Qué puedo hacer si tengo una hipoteca de cuota creciente?

Si tienes una hipoteca creciente y te estás preguntando qué puedes hacer la respuesta es: depende de tu situación personal y las circunstancias de cada caso, pero la opción en principio más recomendable es la de intentar negociar con el Banco un cambio en el sistema de amortización y/o tipo de interés pactado, que normalmente va a suponer un aumento en el plazo.

Las posibles combinaciones son diferentes, lo importante es conseguir a través de la novación del préstamo hipotecario unas cuotas asumibles durante el resto de vida del contrato.

Otras opciones, como último recurso, pueden ser la dación en pago o la venta del inmueble para los casos en los que no sea viable la modificación del contrato.

La subrogación de otra entidad en el préstamo raramente es viable, dado lo elevado de la cantidad pendiente de amortización.

En cualquier caso, es importante que cuentes con la ayuda de un experto en temas hipotecarios que te acompañe en la negociación. Puedes contactarnos a través del enlace o llamando directamente al 618 64 34 10.

¿Qué es la hipoteca redal? ¿Cómo se si mi hipoteca es redal?

Con la denominación redal, “redito ad libitum” se alude a las hipotecas en las que no se contiene una fórmula de amortización, o ésta no ha sido debidamente informada a los clientes en términos que puedan entender el coste real del préstamo y las consecuencias jurídicas y económicas del mismo.

El término redal ha sido acuñado por Guillem Bou, autor del INFORME FINANCIERO SOBRE EL SISTEMA REDITO AD LIBITUM EN LOS CONTRATOS HIPOTECARIOS de fecha de 20 de abril de 2023, por encargo de la Dirección General de Consumo del Gobierno de las Islas Baleares.

Conforme a la doctrina redal, la ausencia de una amortización pactada o debidamente informada facultaría para amortizar el préstamo a la voluntad del titular, en función de su situación económica, siempre que devuelva el capital al final del contrato.

Como indica el informe,

“al no haberse pactado un importe de las cuotas sino sencillamente que sean mixtas, el prestatario puede cumplir el contrato pagando justamente eso: una cuota mixta”

siempre que se supere el importe de los intereses estipulados.

De acuerdo con esta doctrina la falta de un sistema de amortización pactado en el contrato podría fundamentar en su caso la oposición a la ejecución hipotecaria, invocando como motivo formal de oposición la falta de liquidación en la forma pactada.

También se podría alegar la existencia de una hipoteca redal en la fundamentación jurídica de los procedimientos declarativos relativos a la nulidad de las condiciones generales de la contratación y en particular de la cláusula de amortización por falta de transparencia en los casos en que, aunque se haya pactado un sistema de amortización, no se ha informado debidamente a los titulares del préstamo de forma que tengan un pleno conocimiento del mecanismo de amortización y del coste real del préstamo.

Conclusión sobre la hipoteca REDAL

En cualquier caso, existe una gran incertidumbre respecto de la aplicación de esta doctrina en los juzgados y tribunales, en los que de momento ha tenido muy poca repercusión.

Tendremos que esperar a ver la evolución en los próximos casos.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas crecientes

¿Qué riesgos implica una hipoteca creciente?

El riesgo más significativo de una hipoteca creciente es la posibilidad de no poder afrontar las cuotas más altas en el futuro. Si los ingresos del prestatario no aumentan como se esperaba, o si hay un cambio negativo en su situación financiera, podría enfrentarse a dificultades para cumplir con los pagos.

¿Para quién es recomendable una hipoteca creciente?

Una hipoteca creciente es recomendable para personas que tienen una expectativa razonable de aumento en sus ingresos futuros. Esto incluye profesionales en etapas tempranas de carreras con alto potencial de crecimiento salarial o individuos con planes concretos de mejora financiera. Sin embargo, es crucial evaluar cuidadosamente la capacidad de afrontar cuotas más altas en el futuro.

¿Es posible refinanciar una hipoteca creciente?

Sí, es posible refinanciar una hipoteca creciente, y en algunos casos puede ser una decisión financiera prudente. La refinanciación puede permitir al prestatario aprovechar tasas de interés más bajas, cambiar el tipo de hipoteca, o ajustar el calendario de pagos. Sin embargo, es importante considerar los costos de refinanciamiento y asegurarse de que la nueva hipoteca se ajuste mejor a las necesidades y capacidades financieras del prestatario.

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Excelente
A base de 12 reseñas
Juan Vega de Seoane
Juan Vega de Seoane
22/05/2023
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Maria Eugenia es una abogada excelente, me ha asesorado mucho para negociar mi hipoteca y me ha explicado todo el proceso de forma muy sencilla. La recomiendo 100%.
Raul Miranda
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21/05/2023
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Muy profesional. Se nota que tiene una larga experiencia. Desde el principio sabe como abordar el caso y dar una solucion firme y segura
maria miranda
maria miranda
21/05/2023
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Mi abogada de confianza. Tiene mucha experiencia. Con muy buenos resultados.
Moy Romero
Moy Romero
14/05/2023
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Esta profesional arregló mis problemas con la hipoteca de forma certera, por lo que la recomiendo totalmente. Gran profesional y gran persona. Contaré con ella para todo lo sucesivo.
ana gallardo
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14/05/2023
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Rosa L
Rosa L
02/05/2023
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Los conocimientos adquiridos en su etapa de opositora a registros y notarías, y su amplia experiencia práctica como Abogada la hacen experta en temas civiles, hipotecarios y de derecho inmobiliario registral. Altamente recomendable en caso de problemas con la hipoteca.
Rosa Alvarz Moreno
Rosa Alvarz Moreno
20/04/2023
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Maria Eugenia me representó en un caso bastante complicado. Destaco su profesionalidad, su amabilidad y su enorme paciencia a la hora de explicarme los pasos a seguir. Muy profesional, y a la vez muy cercana Un placer haberla conocido
Cristina Tuñon Caunedo
Cristina Tuñon Caunedo
20/04/2023
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Una gran profesional y domina la materia de hipotecas
Carla Sanchez
Carla Sanchez
18/04/2023
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Muchas gracias por tus servicios, hemos conseguido muy buenos resultados. Contaré contigo para futuras gestiones.
Manuel Prado Gonzalez
Manuel Prado Gonzalez
15/04/2023
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Muchas gracias Maria Eugenia por tú ayuda con la gestión de mi hipoteca, que como bien sabes ha supuesto un reto... y nadie antes ha sido capaz de formalizarla. Por supuesto contaremos contigo en el futuro.
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