Quiero modificar mi hipoteca ¿Puedo hacerlo?

Quiero modificar mi hipoteca. ¿Puedo hacerlo?

Las hipotecas pueden modificarse siempre que estén conformes todas las partes contratantes. La modificación de la hipoteca se conoce como novación.

Por lo tanto, la modificación o novación de la hipoteca en principio requiere el consentimiento del Banco. Si hubiese fiadores o avalistas también se necesita su conformidad.

Clases de novación. Novación subjetiva y objetiva

Novación subjetiva

La novación subjetiva es la que afecta a los sujetos o personas intervinientes en la hipoteca. Son casos de novación subjetiva:

• La supresión de alguno de los prestatarios titulares de la hipoteca, propia de las disoluciones de condominio, en las que uno de los titulares se queda con la totalidad del inmueble hipotecado, asumiendo él solo la titularidad del préstamo hipotecario. Esta eliminación requiere el consentimiento del Banco, después del correspondiente análisis de riesgos, pues desaparece la garantía patrimonial del titular saliente y debe asegurarse la solvencia del titular subsistente.
• La sustitución de la persona del prestatario (subrogación del deudor). Es habitual en los casos de compraventa de un inmueble, sobre todo en los casos de adquisición a promotores inmobiliarios, que el adquirente se subrogue en la misma hipoteca del vendedor, ocupando su lugar y manteniendo las condiciones del mismo préstamo hipotecario. En este caso se precisa la autorización del Banco, que ha de revisar previamente la capacidad económica del nuevo titular, debiendo además cumplirse los requisitos previstos en la escritura de hipoteca.
• El cambio de entidad bancaria titular de la hipoteca (subrogación del acreedor). Aparece regulada en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. En este tipo de subrogación no se requiere el consentimiento de la entidad acreedora y sólo se puede pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés ordinario o de demora, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas (artículo 4).

Normalmente las escrituras de hipoteca prevén el pago de una comisión por amortización anticipada en caso de subrogación de otra entidad en el préstamo hipotecario.

El importe de la comisión viene limitado legalmente en función de la fecha de constitución de la hipoteca. Para las hipotecas posteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) el 16 de junio de 2019 establece el artículo 23, en función de que se pase de un tipo fijo a uno variable o a la inversa:

“6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

7. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:

• a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y

• b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

8. La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.”

Novación objetiva

La novación objetiva afecta a las condiciones del préstamo hipotecario y puede consistir básicamente en:

• Ampliación o reducción de capital
• Alteración del plazo
• Condiciones del tipo de interés
• Sistema de amortización
• Prestación o modificación de garantías personales (avalistas o fiadores)

¿Qué gastos tiene la novación de la hipoteca y quién los paga?

La novación de la hipoteca conlleva una serie de gastos de notaría, registro y gestoría que, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, para todas las hipotecas que se constituyan a partir de ese momento, corresponde asumir al Banco.

La novación está exenta del pago del impuesto de AJD, por lo que no supone pago alguno por este concepto.

El prestatario únicamente tiene que asumir los gastos de tasación en el caso de efectuarse una nueva tasación. También tendrá que afrontar en su caso el pago de la comisión pactada.

¿Es complicado hacer una novación? ¿Qué documentos hacen falta?

En principio para hacer una novación de hipoteca, es clave, al igual que para constituir la hipoteca, la llamada FEIN, que es una ficha estandarizada en la que se reflejan de forma detallada los elementos básicos de la modificación. Constituye una oferta vinculante para el Banco.

Una vez que se firme la FEIN y demás documentación precontractual existe un período de reflexión de diez dias antes de la firma de la escritura de hipoteca, debiendo otorgarse previamente la llamada acta notarial de transparencia.

En función de las circunstancias la modificación de la hipoteca a veces puede llegar a revestir una cierta complejidad, entrando en juego la aplicación de diferente normativa sectorial, por lo que es conveniente un adecuado asesoramiento hipotecario.

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¿Cómo funciona la subrogación de otra entidad bancaria en la hipoteca?

Si tu Banco no te deja modificar tu hipoteca, siempre puedes buscar otra entidad que, manteniendo la misma hipoteca, te permita cambiar el tipo de interés y/o el plazo pactado.

Para otro tipo de modificaciones puede ser necesario constituir una nueva hipoteca y cancelar la anterior.

En cuanto al modo de operar la subrogación, básicamente, la nueva entidad dispuesta a subrogarse presenta una oferta vinculante que, una vez aceptada por el prestatario, se la notifica a la anterior entidad requiriéndola para que, en el plazo máximo de 7 días naturales, aporte la certificación de deuda, comprensiva del capital pendiente de amortización.

La entidad requerida tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo de 15 días naturales desde la entrega de la certificación de deuda formaliza con el prestatario novación modificativa.

En cualquier caso, la novación será válida aun sin el consentimiento de la entidad acreedora, siempre que se haya tomado prestado el dinero de la nueva entidad en escritura púbica, haciendo constar su propósito en ella, debiendo procederse a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Preguntas Frecuentes